上海二手房业主抱团保价，统一挂牌价1460万元。

　　 新华财经上海11月13日电，上海市杨浦区新江湾城区域的融信世纪江湾小区近期因一种特殊的“价格联盟”现象引发市场关注。据贝壳找房平台显示，该小区目前挂牌的13套二手房中，有5套建筑面积约为93平方米的房源，挂牌价统一调整为1460万元，折合单价约15.7万元/平方米。这种由业主自发形成的统一定价行为，在当前以“以价换量”为主流的二手房市场中显得较为罕见。

　　 图为贝壳找房平台展示的世纪江湾小区二手房源

　　 逆势抱团，底气何在？

　　 融信世纪江湾小区的业主们敢于集体设定高价，其背后离不开小区本身坚实的资源基础以及此前在市场中展现出的强劲价格表现。 从市场角度来看，业主们的行为并非盲目冲动，而是基于对小区自身价值的充分认可。这种定价策略反映出业主群体对小区未来发展的信心，也体现了他们在房产投资中的主动性和理性判断。同时，这也为周边市场提供了一定的参考价值，显示出优质小区在市场中的议价能力依然较强。

　　 今年以来，该小区有3套接近面积的二手房成交，单套成交总价在1275万元至1418万元之间，对应的成交均价为13.4万元/平方米至14.9万元/平方米。从更早的交易数据来看，2022年8月，该小区房价曾达到阶段性高点，当时一套建筑面积约68平方米的高楼层小户型以1356万元成交，单价高达19.9万元/平方米。 从这些数据可以看出，该小区的房价在近几年经历了明显的波动。2022年8月的高价成交反映出当时市场热度较高，而今年以来的成交价格则相对平稳，显示出市场可能正在逐步回归理性。不过，即便是在当前的市场环境下，该小区的单价仍处于较高水平，说明其地段和品质依然具备一定的吸引力。

　　 作为2018年开盘的次新房小区，融信世纪江湾的品质在板块内积累了良好口碑。从2018年9.23万元/平方米的开盘均价，到2020年底复产品13万元/平方米的售价，再到2022年二手房近20万元/平方米的高点，短短四年间单价实现翻倍增长，其价值成长性持续获得市场验证。

　　 据业内人士透露，教育资源是融信世纪江湾项目的重要价值亮点之一，小区对口的复旦大学第二附属学校在杨浦区属于优质学区，为该区域的房产价值提供了有力支撑。此外，板块本身的稀缺性也增强了业主的信心。新江湾城是上海市区唯一保留大规模原生态湿地的区域，拥有15万平方米的新江湾湿地公园等优质的生态配套设施。同时，板块内连续两年没有新房推出，供需关系的相对紧张也让业主对资产的价值充满信心。

　　 “抱团保价”背后内外压力交织

　　 尽管业主们对小区的未来价值充满信心，但当前市场环境下，“价格联盟”正遭遇来自内部和外部的双重压力。

　　 当前挂牌价与实际成交价之间的差距愈发明显。根据最新成交数据显示，目前15.6万元/平方米的挂牌单价，相比今年9月底成交的13.7万元/平方米，每平方米高出近2万元，溢价率接近15%。这种价格上的背离，在带看数据上也得到了体现。这五套房源大多为今年内上线，但近30天内的带看次数仅为0至2次，反映出市场对高价挂牌的冷淡态度。 从市场反馈来看，挂牌价与真实成交之间的落差，不仅影响了购房者的信心，也暴露出部分房源在定价策略上的偏差。当前房地产市场仍处于调整阶段，买家更倾向于理性判断，而非盲目跟风。挂牌价若长期脱离实际成交水平，可能会进一步抑制交易活跃度，加剧市场的观望情绪。

　　 此外，周边新房的竞争压力日益加剧，板块内距离不到3千米的新建住宅项目——建发海宸，两期共计431套房源近日入市，一二期均价分别仅为11.1万元/平方米和11.6万元/平方米。与融信世纪江湾小区相比，建发海宸不仅在价格上具有明显优势，房龄也更年轻，大户型设计更符合改善型需求，形成显著的价格倒挂现象。对于计划在新江湾城板块购房的购房者来说，在相同区位条件下，新房的高性价比可能吸引更多改善型买家，从而对二手房市场造成一定冲击，使得当前高挂牌价缺乏实际成交支撑。 从市场趋势来看，新房项目的入市正在逐步改变区域内的购房选择格局。尤其在价格、产品和配套等方面具备优势的情况下，新房更容易吸引那些追求品质生活的改善型客户。这种变化对二手房市场而言，意味着未来一段时间内，成交量可能受到一定影响，尤其是那些挂牌价偏高的房源，或将面临更大的去化压力。

　　 “在‘四代宅’等新规项目的冲击下，新房市场对二手房形成了一定的分流。”正如克而瑞集团董事长丁祖昱所概括的，未来二手房市场中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量。

　　 板块长期供给格局的改变，也让“价格联盟”的存续充满不确定性。根据规划，新江湾城板块未来还有多宗住宅用地等待入市，这意味着板块长期新房断供的局面将被打破，二手房的价格压力或将持续增大。业内人士分析称，这种人为统一价格的做法短期内可能传递价格稳定信号，但长期来看，房价最终仍要回归市场供需和实际价值，单纯依靠业主抱团难以改变市场趋势。

　　 再从内部来看，业主们的“保价联盟”也存在“囚徒困境”，即如果有个别业主因资金周转、置业需求等原因选择降价急售，统一的价格体系便可能迅速瓦解。贝壳平台显示，融信世纪江湾小区当前二手房挂牌房源中，同为热门户型的67平方米房源最低挂牌单价为13.7万元/平方米，并未参与价格统一。

　　 对于二手房市场而言，空头的力量主要来自于新增挂牌量的增加。由于二手房价格调整相对新房更为灵活，在供需关系失衡的情况下，以价换量成为市场不得不采取的策略。国金证券首席经济学家宋雪雪涛表示。 从当前市场情况来看，二手房的流动性压力正逐步显现，挂牌量的持续上升对价格形成下行压力。这种调整机制虽然有助于加快成交速度，但也反映出市场信心仍显不足。在这样的背景下，卖家若想快速脱手，往往需要做出价格上的让步，这也进一步推动了市场的价格下行趋势。整体来看，二手房市场的调整仍在持续，未来走势仍需关注政策导向和市场预期的变化。

　　 市场转型信号显现

　　 分析认为，从行业发展的角度来看，业主“抱团保价”的现象反映出房地产市场正从高速增长阶段向平稳调整阶段过渡过程中所呈现出的市场心态。回顾过去几十年，房地产市场经历了长期的单边上涨，房价的持续上涨使得“买房必赚”的观念深入人心，业主群体也逐渐形成了“不愿出售、等待涨价”的思维模式。然而，时过境迁，房价单边上涨的时代已然结束，二手房市场正加速步入“价值回归”的新阶段。

　　 这种转型最显著的特征，体现在房产价值评价体系的重新构建。过去市场更关注房价的“增值空间”，而如今，在新的市场环境下，购房者更加注重“居住价值”，房价逐渐与房屋品质、配套资源以及物业服务等实际因素紧密关联。这一变化反映出房地产市场正在从投资导向向居住需求导向转变，也预示着未来行业发展的方向将更加注重质量和用户体验。

　　 政策层面的引导，也在加速市场的理性回归。2025年3月，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》，在层高、隔声、通讯、供暖、电梯、配套等多方面加强了住宅建设要求。

　　 以得房率这一购房者最为关注的指标为例，华泰证券分析师陈慎指出，从销售去化情况来看，新规产品去化情况优于平均水平。根据克而瑞跟踪统计的70个实得率超100%的项目，7成以上的项目销售去化率都达到40%以上，其中18%的项目去化率超过80%，29%的项目去化率在60%-80%之间。 从市场反馈来看，得房率高的项目更受购房者青睐，这反映出消费者对实际使用面积的重视程度不断提升。同时，这也说明政策调整后的产品设计更贴近市场需求，有助于提升项目的竞争力。不过，尽管部分项目去化表现亮眼，整体市场的分化趋势依然明显，不同城市、不同项目之间的去化差异仍然较大。

　　 新规产品凭借更优的设计、更高的得房率以及更强的市场适应能力，正逐渐成为推动成交和提振市场信心的重要力量。陈慎表示。 从当前市场趋势来看，新规产品的推出不仅提升了住宅的实用性与吸引力，也反映出政策在引导市场向更加健康、合理的方向发展。这类产品在满足购房者实际需求的同时，也有助于增强市场活力，为行业注入新的动力。