科金社2025年09月20日 04:54消息，双子星新盘对决，黄衫木店高端住宅巅峰较量，品质与设计的终极碰撞，引领朝阳居住新风尚。

　　 北京朝阳黄杉木店超级综合体项目即将入市，由中建智地、金茂、越秀与朝阳城发联合竞得的这一百亿级地块，正以“双子星”格局引发市场高度关注。该项目分为南区与北区两个独立开发单元，虽同属四家房企共同持股，但分别由不同团队操盘——北区“璞樾”由金茂与越秀主导，南区“紫京宸园”则由中建智地领衔打造。这种“同一地块、双线竞争”的模式，在北京房地产市场尚属罕见，也预示着高端改善型住宅市场的竞争已进入白热化阶段。

　　 外界普遍认为，“双子星”均定位为千万级以上的高端改善产品，目标客群高度重合，未来在营销策略、产品设计和客户争夺上的博弈将异常激烈。这不仅考验各操盘方的产品力与运营能力，也可能进一步加剧朝阳区域高端市场的“内卷”态势。尤其是在当前政策利好频出、购房需求逐步释放的背景下，谁能率先赢得高净值客户的青睐，将成为决定去化速度的关键。

　　 据《中国经营报》记者了解，今年以来北京高端住宅市场表现亮眼，销售分化趋势明显。中指研究院数据显示，2024年上半年北京新房成交均价攀升至6.12万元/平方米，同比上涨5.11%。这一增长主要得益于朝阳、海淀等核心区域多个高端项目的集中入市，显著拉高了整体价格水平。其中，朝阳区凭借成熟的商业配套、优质教育资源以及持续的城市更新动力，成为房企布局的重点区域。

　　 黄杉木店地块正是在这样的市场背景下脱颖而出。该地块于今年4月28日以126亿元底价成交，楼面价达5.45万元/平方米，刷新了近两年朝阳宅地总价纪录。作为朝青板块近十年来唯一新增住宅用地，其稀缺性不言而喻。项目位于东四环与五环之间，南临朝阳北路，东接平房公园，北靠京城森林公园，西距朝阳大悦城约800米，距离地铁青年路站直线距离约900米，地理位置优越，具备典型的都市改善型居住特征。

　　 从开发结构来看，北区2107-01及02地块由北京茂越置业有限公司负责开发，股权结构显示中建智地持股48.5%，金茂、越秀、朝阳城发分别持股33%、17%、1.5%。项目命名为“璞樾”，融合了中国金茂2024年推出的顶级产品线“璞”系与越秀地产的高端序列“樾”系。规划设计由金茂主导，营销与物业服务则交由越秀操刀，体现了强强联合的战略意图。

　　 南区2107-03地块则由北京兴昶房地产开发有限公司开发，股权比例完全一致，项目定名为“紫京宸园”，主打中建智地旗下最高端的“宸系”产品。该项目已于8月18日公示设计方案，规划15栋7至25层的洋房、小高层及高层住宅，共815户，户均建筑面积达172平方米，层高设定在3.16至3.4米之间，彰显高端品质。9月5日发布会公布了五款主力户型：133㎡与148㎡四室两厅两卫、172㎡四室两厅三卫，以及232㎡与278㎡五室两厅三卫，并配有少量400㎡空中类别墅产品，满足多元化改善需求。

　　 相比之下，北区“璞樾”于8月19日公布方案，规划9栋住宅楼共424户，全部为152～258㎡的全四居户型，层高约3.16～3.37米。项目同步发布了六款户型图，涵盖152㎡主力户型、188㎡次主力户型，以及195㎡、204㎡、230㎡和258㎡的大面积段产品。值得注意的是，两个项目此前曾传出将设置花池设计，但在最终公布的户型图中并未体现。不过，双方均通过内嵌阳台、设备平台等方式实现空间赠送，实际得房率普遍超过90%，极大提升了使用效率与性价比。

　　 在产品打造上，“双子星”均投入重资提升居住体验。紫京宸园采用宋代美学风格建筑立面，营造山林、山水、林院、草丘等多层次景观体系，并将宽达11米的街坊路升级为樱花景观大道，增强归家仪式感。项目还配置了面积达5700平方米的会所，涵盖健身、休闲、社交等24种生活业态，致力于构建高端社群生态。据项目负责人透露，售楼处开放首周末到访量即突破2500人，9天累计到访超7900人次，客户主要来自主城区有强烈品质升级意愿的家庭。

　　 反观“璞樾”，依托金茂在科技住宅领域的积累与越秀在高端物业服务方面的经验，强调健康人居与精细化服务。虽然尚未披露具体科技系统细节，但基于“璞”系一贯标准，预计将在恒温恒湿、空气净化、智能安防等方面配置高标准系统。此外，越秀物业的介入也为后期服务品质提供了保障，这对于高净值人群而言，往往是决策的重要考量因素之一。

　　 然而，尽管“双子星”来势汹汹，其所面临的市场竞争环境却远比想象中严峻。当前，朝阳区高端改善盘密集，供应压力持续上升。例如，距黄杉木店东约3公里的三间房组团地块，已被保利与金茂联手开发为“朝观天珺”与“金茂满曜”。其中，朝观天珺于6月10日开盘，目前网签77套，去化率仅14.7%；金茂满曜同期开盘，网签185套，去化率约25.7%，成交均价分别为8.3万元/㎡和7.8万元/㎡，显示出即便品牌强劲，去化节奏也在放缓。

　　 更不容忽视的是，距离约6公里的酒仙桥板块，中海·万吉玖序已于5月18日开盘，主推168～372㎡四居以上大户型，目前已网签186套，成交均价高达11.4万元/㎡。而去年同一板块的北京宸园更是创下开盘当日销售61.5亿元、五个半月收官110亿元的惊人纪录。彼时周边竞品稀少，市场热度集中释放。但如今，随着多幅优质地块接连出让，同类项目扎堆入市，客户选择空间大幅增加，市场已从卖方主导转向买方主导。

　　 尤为值得关注的是，部分项目已开始采取“以价换量”策略应对压力。例如，位于姚家园板块的御翠园（由长江实业旗下和记黄埔开发），在今年5月推出特价房源，均价降至7万～7.1万元/㎡，较原备案价近乎七折。尽管该项目拿地时间早（2001年），产品力相对落后，得房率仅79%～82%，不具备现代高端住宅的竞争优势，但其降价行为仍对市场心理造成冲击。虽然后续被监管部门叫停，但足以说明在库存上升、去化承压的现实下，价格战的阴影正在逼近高端市场。

　　 在此背景下，黄杉木店“双子星”的入市时机可谓机遇与挑战并存。一方面，近期楼市利好政策频出，包括限购松绑、房贷利率下调等，有效激发了改善型需求的释放；另一方面，产品同质化严重、客户分流加剧，使得单靠品牌或地段已难以形成绝对优势。真正的破局点，在于能否通过差异化的产品设计、精准的客户定位和卓越的服务体验，建立起不可复制的核心竞争力。

　　 个人认为，“双子星”在同一地块上演“兄弟对决”，既是资本合作模式的创新尝试，也是市场高度饱和下的必然结果。它反映出当下北京高端住宅市场的一个深层逻辑：不再是简单的“谁更有钱拿地”，而是“谁更能读懂客户需求”。当所有玩家都在做“好房子”时，真正的赢家属于那些能把生活方式讲清楚、把细节做到极致的企业。黄杉木店之战，或将重新定义朝阳豪宅的价值标杆。