科金社2025年08月08日 23:39消息，北京五环外购房取消套数限制，叠加公积金新政，双重利好刺激楼市，政策力度超预期，或将引发新一轮市场回暖。

　　 8月8日晚，北京市住房和城乡建设委员会与北京住房公积金管理中心联合发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》，标志着北京楼市限购政策迎来新一轮深度松绑。此次政策调整被业内视为“超预期之举”，不仅在限购层面实现关键突破，更在公积金支持方面打出组合拳，引发市场广泛关注。

　　 根据《通知》，符合北京市商品住房购买条件的居民家庭，在五环外购买新建商品住房和二手住房将不再限制套数。这意味着，京籍居民家庭以及在本市连续缴纳社保或个税满两年的非京籍家庭，均可在五环外自由加购住房。这一举措被视为本轮政策的最大亮点，也是自去年“9·30”新政以来，北京在限购政策上的又一次实质性放松。

　　 回顾近年政策脉络，北京楼市调控逐步转向精准化与人性化。从2023年“4·30”允许五环外增购1套，到“9·30”降低非京籍购房社保年限（五环外由5年缩至2年），再到此次全面取消五环外套数限制，政策演进清晰体现了“因区施策、支持合理需求”的导向。尤其值得注意的是，本次政策不再区分单身与否，成年单身人士购房按居民家庭执行限购，进一步释放了真实居住需求。

　　 合硕机构首席分析师郭毅评价称：“这次政策调整及时、有效、准确，政策力度超越市场预期。”她指出，当前北京新房库存中约78.7%集中在五环外，高达7.19万套的积压库存亟需去化通道。新政直击市场痛点，有望显著缓解开发商资金压力，并带动局部区域成交量快速回升。

　　 数据显示，2024年1月至7月，北京新建商品住宅成交中五环外占比超过80%，二手房五环外成交占比也超过50%。中指研究院政策研究总监陈文静认为，此次政策不仅有利于激活五环外市场，也为计划出售五环外房产进行改善的家庭提供了新契机，有助于推动“卖旧买新”链条的畅通，促进职住平衡和城市功能优化。

　　 除了限购松绑，本轮新政另一大看点在于住房公积金政策的系统性升级。具体包括：首套房认定实行“认房不认贷”，即无房但有已结清公积金贷款记录的家庭可视为首套；二套房公积金贷款最高额度由60万元提升至100万元；二套房首付比例统一降至30%（此前五环内为35%）；公积金贷款额度累积速度加快，每缴存一年可增加15万元额度（原为10万元）；同时恢复提取公积金作为首付款的功能。

　　 北京链家研究院院长高原分析指出，公积金作为低成本融资工具，其支持力度加大将直接降低购房者的月供压力和总利息支出。以一个缴存8年公积金、购买五环外总价360万元住房的家庭为例，新政后公积金贷款可多贷40万元，月供减少约93元，全周期利息节省近2.8万元。对于刚需群体而言，这是一次实实在在的减负。

　　 更值得关注的是，改善型需求同样获得有力支撑。对于“一卖一买”的置换型购房者，若名下无房，新政下可被认定为首套，公积金贷款上限可达120万元；而对于加购二套房的家庭，贷款额度也从60万元升至100万元。这种差异化支持机制，既兼顾了首次置业者，也回应了城市家庭结构变化带来的升级需求。

　　 回顾历史，2023年“9·30”政策曾带动北京楼市强势反弹。2023年第四季度，二手房月均网签量突破1.7万套，12月更是高达2万套以上，同比增幅达60%。全年二手住宅网签达17.57万套，同比增长13%，为2017年以来第二高点。然而进入2025年后，市场热度逐渐回落。今年7月，北京二手住宅网签量为12784套，环比下降15.6%，同比下降17.9%；新房成交2325套，同比环比均出现明显下滑。

　　 在此背景下，本轮新政的出台可谓恰逢其时。高原表示，尽管7月受强降雨影响带看量有所波动，但新增客户数量仍较6月有所增长，说明市场基础并未崩塌。此次政策落地后，预计本周末起市场到访量和认购量将迅速回升，三季度成交有望企稳反弹。

　　 不过，也有专家持审慎态度。郭毅认为，尽管政策力度超预期，但其影响更多是周期性的，难以从根本上扭转供大于求的市场格局。当前房地产仍处于深度调整期，购房者信心尚未完全恢复，仅靠局部政策松绑难以实现全面回暖。未来若要真正激活市场，还需更多系统性政策配合，如进一步降低利率、优化土地供应、完善保障性住房体系等。

　　 值得一提的是，北京此次政策调整可能产生示范效应。58安居客研究院院长张波指出，尽管一线城市整体政策基调偏稳，但北京的举动释放出明确信号——核心城市正逐步进入限制性措施退出阶段。未来上海、广州、深圳等城市或也将根据本地情况推出定向放松政策。例如上海外环外产业密集、人口导入明显，或更倾向于在临港、金山、崇明等区域实施精准调控。

　　 总体来看，本轮北京楼市新政是一次兼具力度与精度的调控优化。它不仅回应了人户分离、家庭结构变化等现实问题，也通过金融支持手段降低了购房门槛。短期来看，政策将有效提振市场情绪，推动成交量回升；中长期则需观察供需关系的实质性改善与居民收入预期的修复。房地产市场的真正复苏，仍需政策持续发力与经济基本面支撑的双重共振。