科金社2025年09月20日 03:21消息，四大企业联手打造上海超级综合体，全国总价地王操盘手落定。

　　 张家振成功登顶“全国总价地王”的徐汇东安城市更新项目（以下简称“徐汇东安项目”）两宗地块，最终迎来了负责操盘的开发商。 从目前的情况来看，徐汇东安项目的开发进程迈出了关键一步。作为曾经的“地王”，该项目自挂牌以来便备受关注，其最终引入操盘手，意味着后续的开发与建设将逐步进入实质性阶段。这一动向不仅体现了市场对该项目潜力的认可，也反映出城市更新在当前房地产格局中的重要地位。随着开发工作的推进，如何平衡商业价值与城市功能、提升区域品质，将成为未来关注的焦点。

　　 近日，由中海地产（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、中旅投资共同组建的开发联合体，通过上海产权交易所正式完成对徐汇东安项目所属公司的股权收购，成功获得该地块的开发权。其中，中海地产、招商蛇口和中旅投资以总金额154.78亿元购得项目公司90%的股权，原股东徐汇城市建设投资（集团）有限公司仍持有项目公司10%的股份。

　　 值得一提的是，由上述四家公司共同操盘的徐汇东安项目共涉及两宗地块——徐汇区C030301单元127b-24、125-31地块，当时成交总金额达到439.5亿元，创下全国涉宅用地出让总价的新纪录。此外，由上海徐汇城市更新建设发展有限公司全资子公司上海新枫安企业发展有限公司（以下简称“新枫安”）竞得的127b-23地块，使得徐汇东安项目三宗地块的土地出让总金额共计达到523.03亿元。

　　 随着股权交易的顺利完成，徐汇东安项目正式从规划阶段进入实质性开发阶段。9月12日，上海市徐汇区人民政府官网发布的《徐汇区C030301单元127b-24地块项目设计方案公示》显示，该地块将建设7栋高层住宅，其中包括2栋13层、1栋25层、1栋27层以及3栋28层住宅，总户数为290户。 从目前公布的规划来看，该项目在产品布局上呈现出明显的层次感，既兼顾了不同住户的居住需求，也体现了对城市空间的合理利用。高层住宅的多样化设计，有助于提升区域的居住品质与市场吸引力。这一进展标志着徐汇区在推进城市建设与房地产发展方面又迈出了坚实的一步。

　　 据招商蛇口向《中国经营报》记者提供的资料显示，徐汇东安项目是一个总建筑面积约50万平方米的商住综合体。其中，住宅部分将定位为纯改善型社区，户型面积在200至600平方米之间，不包含保障房及中小套型房源，首批住宅产品预计将在2025年内正式开盘销售。

　　 四家企业联合开发“巨无霸”地块

　　 9月5日，中国海外发展（00688.HK）公告称，下属子公司中海企业发展集团有限公司（中海地产）与招商蛇口、中旅投资联合竞得上海新东安企业发展有限公司（以下简称“新东安”）90%股权及相关债权、上海新百安经济发展有限公司（以下简称“新百安”）90%股权，总价为154.78亿元。

　　 据悉，在此次交易之前，上海城市更新建设发展有限公司与徐汇城投各自持有新东安和新百安50%的股权。本次交易中，中国海外发展以81.53亿元的价格取得新东安50.5%的权益以及新百安30.5%的权益。

　　 另据相关资料，招商蛇口出资65.52亿元获得新东安35%权益和新百安55%权益；中旅投资出资7.74亿元获得新东安和新百安各4.5%权益；徐汇城投则保留两公司各10%的股权。

　　 记者了解到，徐汇区东安一、二村片区旧改工作完成后，土地出让进程明显加快。2025年5月，徐汇东安项目两宗地块通过协议方式出让，分别被新百安和新东安公司摘得，总成交金额达到439.5亿元。

　　 其中，徐汇区C030301单元127b-24地块为纯住宅用地，以98.18亿元的总价成交，楼面价达到12.41万元/平方米，规划建筑面积为7.9万平方米，定位为高端住宅社区；而C030301单元125-31地块则为大型商住综合用地，成交总价为341.35亿元，楼面价为7.5万元/平方米，规划总建筑面积约45.5万平方米，涵盖住宅、商业、办公、研发及公共配套设施，其中住宅部分面积约27.3万平方米。

　　 据了解，针对徐汇东安项目这一“巨无霸”地块，由中海地产、招商蛇口、徐汇城投和中旅投资四家企业共同开发，构建了优势互补的央国企联合开发体系。其中，中海地产与招商蛇口均为行业领军房企；徐汇城投长期深耕本地，对徐汇滨江的城市功能规划具有深入理解；中旅投资则隶属于中国旅游集团，在文旅商业运营方面具备独特资源。

　　 备受外界关注的是，上述两宗地块原协议出让总价达439.5亿元，中海地产、招商蛇口、中旅投资联合体缘何仅以154.78亿元获得了项目公司90%股权？对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进分析称：“股权收购价较原协议总价缩水的核心原因，在于交易模式创新与风险分担机制。此次交易采用‘承债收购’模式，开发商承接项目原有债务，待销售后逐步偿还银行贷款，实质是以未来现金流解决当前资金压力。”

　　 有望成为上海规模最大豪宅区

　　 据了解，除上述两宗地块外，徐汇东安项目另一宗地块的“操盘手”是上海老牌国资房企中华企业（600675.SH）。8月16日，中华企业方面发布公告称，受新枫安委托，负责建设管理徐汇区C030301单元127b-23地块项目。

　　 相关资料显示，该地块为纯住宅用地，容积率2.63，可建面积6.62万平方米，建筑限高100米，没有公租房、中小套比例要求，协议出让成交金额为83.5亿元，成交楼面价12.61万元/平方米。

　　 根据上海市徐汇区人民政府官网9月8日发布的《徐汇区C030301单元127b-23地块项目设计方案》，该地块拟建设5栋17至25层的住宅楼，共计206户，同时配备635个机动车停车位和277个非机动车停车位。

　　 值得关注的是，徐汇东安项目与以310.5亿元成交的2020年“全国总价地王”——西岸金融城仅一路之隔，两大“地王”项目将联动开发，共同构筑起徐汇滨江的全新综合体地标。

　　 招商蛇口提供的资料显示，徐汇东安项目以约50万平方米的商住综合体规模，承担高端居住、前沿科研与活力配套等功能；西岸金融城则拥有180万平方米的庞大体量。两者在业态上形成互补，在资源上实现互通，将在徐汇滨江共同打造总规模超过230万平方米的城市综合体开发集群。未来，这一区域有望成为一个满足多层次需求的全新城市目的地。 从城市发展角度来看，徐汇滨江的这一系列开发不仅提升了区域的整体能级，也为上海的城市更新注入了新的活力。通过高端住宅、科研空间与商业配套的融合，这片区域或将逐步成为集工作、生活、休闲于一体的重要板块，进一步增强徐汇区在全市乃至长三角地区的吸引力。

　　 中国海外发展在公告中指出，徐汇东安项目位于优越的地理位置，周边配套设施齐全，并拥有连接周边商圈的便捷交通条件。该项目的开发有望进一步增强集团在上海市的市场份额，提升其行业引领能力和品牌影响力，同时为公司带来良好的经济效益。

　　 针对徐汇东安项目，记者曾致电中旅投资方面进行了解，相关工作人员表示目前暂不接受采访。 从当前的回应来看，企业选择保持低调，可能是出于对项目进展的谨慎态度，或是对舆论环境的考量。在房地产行业整体调整的背景下，开发商对于信息的披露往往更加审慎。这种态度虽能避免不必要的舆论压力，但也可能让公众对项目的进展和未来规划产生更多疑问。在信息透明度日益受到关注的当下，如何在保护自身利益与满足公众知情权之间取得平衡，是企业需要认真思考的问题。

　　 业内人士指出，徐汇东安项目在住宅领域未来售价预计将达到20万元/平方米，两宗地块的货值将超过600亿元，有望成为上海市历史上最大的豪宅片区。此前，该项目周边的绿城潮鸣东方、能建西岸誉等楼盘热销，所推房源均已售罄。 从市场表现来看，徐汇东安项目的高定价预期并非空穴来风，其背后反映出区域高端住宅市场的强劲需求与稀缺性价值。随着周边项目迅速去化，也进一步印证了投资者对这一板块的信心。可以预见，该项目一旦入市，或将再次掀起新一轮高端房产争夺战。

　　 由于去化快、货值高、利润空间大，核心城市的核心地块已成为各大房企争相争夺的热点。随着上海市土地拍卖市场热度不断上升，房地产企业通过公开招标和挂牌方式“抢地”的难度显著增加。徐汇东安项目规模庞大，在当前房地产市场中显得尤为珍贵。

　　 记者梳理发现，自2025年起，中海地产在7月以118.88亿元总价竞得静安区和普陀区两宗地块，其销售额在2024年曾位居首位，如今则下滑至第三位。

　　 9月4日，在上海市第七批次土地拍卖中，中海地产、招商蛇口与上海城建围绕普陀区真如地块展开激烈竞争。最终，该地块由上海城建以52.4亿元的总价成功竞得，成交楼面价为7.93万元/平方米，溢价率为12.79%，成为普陀区新的单价“地王”。

　　 在业内人士看来，中海地产、招商蛇口、徐汇城投、中旅投资这四大开发商“用脚投票”，共同开发徐汇东安项目两宗地块，也反映出他们对上海城市核心区域价值的长期认可。