万物云朱保全称房地产进入智能体纪元，存量不动产迎来AI原生进化。

　　 “车要智驾，楼要智控。”12月12日，万物云（2602.HK）董事长朱保全在万物云睿见大会上对包括《中国经营报》在内的媒体记者作出这一形象化表述。这并非一句营销口号，而是对行业拐点的清醒判断——当房地产告别高周转、快开发的增量狂奔，存量资产的运营效率与价值转化能力，正成为决定企业生存质量的核心变量。将不动产比作“汽车”，强调其需具备感知、决策与自主响应能力，实则是把物业管理从传统劳动密集型服务，拉升至以AIoT为底座的系统性智能体演进高度。

　　 当前，行业正从增量开发向存量运营深度转型，这一转向不仅重塑开发商逻辑，更倒逼物业服务企业重构能力边界。过去靠规模摊薄成本、靠人海填补盲区的模式已难以为继；如今，市场真正需要的是可量化、可验证、可复制的“运营确定性”。在此背景下，万物云宣布旗下核心科技产品“灵石3.0”全面开启商业化，并同步推出“数字员工”租赁模式——此举直击行业痛点：既降低客户初始投入门槛，又以结果导向绑定服务价值。更值得关注的是，万物云联合多家机器人公司与科技企业发起成立灵石生态联盟，并与21家企业签署战略合作协议。这不是简单的资源拼凑，而是试图在碎片化的智能硬件与割裂的软件系统之间，搭建一个开放、兼容、可生长的底层操作系统级平台。

　　 “我们首先通过灵石实现了不动产硬件集群的连接，从摄像头集群切入，利用AI算法形成工单调度，完成了从‘人找事’到‘事找人’的转变。这是第一代灵石最初的功能。”朱保全介绍称，“目前，第三代灵石已开始部署蒸馏大模型，并衍生出端侧灵石，植入扫地车、巡逻车等机器人体内。灵石开始构建涵盖软件、机器人、低碳及增值服务的全方位生态。至此，灵石真正让不动产学会思考，拥有了打造生态集群的能力。”——这段技术演进路径清晰揭示了一个关键事实：灵石不是单一产品，而是一条持续进化的技术栈。从连接（1.0）、整合（2.0）到协同进化（3.0），其本质是将分散的物理空间、孤立的设备终端、割裂的业务流程，统一纳入一个具备实时感知、边缘计算与自主决策能力的“空间智能中枢”。这种能力迁移，正在悄然改写不动产管理的价值公式。

　　 从连接硬件到生态进化，“不动产管理迈向‘智控时代’”已非远景描绘，而是正在发生的现实。记者了解到，灵石作为集成视频流、能源流、地理信息流、文本信息流及算力流的实体边缘服务器，其突破性在于打破了“软件上云、硬件落地”的传统范式。它不依赖中心云平台远程指挥，而是在建筑本地完成数据采集、分析与执行闭环——这意味着更低延迟、更高安全、更强韧性。正如朱保全所言，“灵石并非简单的软件系统，它如同给不动产装上了AI大脑”，这句话背后，是对城市空间数字化主权的一次实质性回归：建筑本身成为智能主体，而非被动的数据提供者或指令接收者。

　　 第一代灵石聚焦硬件连接，第二代延伸至能源、通行、消防四大集群的AIoT融合，并推动PMS、Space UP等核心系统下沉至边缘侧部署，实现物业、资产、节能服务的“三位一体”数字化。而第三代灵石，则标志着从工具理性迈向价值理性的跃迁：它不再仅服务于“管得更好”，更致力于“用得更好、耗得更少、算得更清”。尤其值得注意的是，灵石已实现44种场景的商用化，并明确规划接入算力服务、打造ESG标签、提供碳服务等延伸能力。这说明，万物云正将技术能力转化为可持续的商业语言——降本只是起点，提租才是终点；节能只是表象，碳资产运营才是深层逻辑。

　　 在实践层面，“灵石”的价值已跳出概念验证阶段，进入真实经营场景的价值兑现期。上海国际传媒港依托灵石共享的千万平米级SLAM地图，实现多品牌机器人互联互通与高效协同，环境事件发现与调度效率提升30%以上——这背后，是空间语义理解能力的突破，更是跨厂商设备协议兼容难题的实质性破解。成都天荟城项目中，巡检人力成本下降20%，节能降耗19.6%；中山大学深圳校区实现95%巡检效率提升，释放5名工程师；长沙万博汇则通过AI算法激活存量摄像头，构建电子围栏，使车辆拥堵减少70%，安全隐患响应速度大幅跃升。这些数据绝非孤立案例，它们共同指向一个趋势：AI驱动的智慧运维，已能稳定输出可衡量的财务与运营收益。这对长期被视作“低毛利、弱议价”的物业行业而言，无异于一次价值重估的契机。

　　 商业模式的创新同样具有标杆意义。万物云摒弃传统软件动辄百万级的买断制，转而推出“数字员工”租赁模式，相当于以低至月薪1.8万元的成本聘用一位“7×24小时不睡觉、还能帮业主赚钱”的全能型员工。这一设计极具现实穿透力：它降低了中小业主和存量项目的采纳门槛，将技术投资转化为可预测的运营支出，更以“效果付费”的隐含逻辑，倒逼服务商持续优化算法与服务颗粒度。某种程度上，这是服务业SaaS化思维在空间管理领域的成功移植，也预示着未来不动产科技服务商的竞争焦点，将从“功能堆砌”转向“价值交付密度”的比拼。

　　 在“双碳”战略纵深推进的当下，城市空间的碳管理长期陷于“说不清、算不细、看不见”的困境。住宅、写字楼、园区等分散场景缺乏统一核算标准，能源账单手工录入误差大，无形服务（如保洁、安保）的碳排放长期被忽略——这些短板，严重制约了绿色资产定价与碳金融产品落地。万物云联合清华大学发布的《中国物业行业碳中和战略与路径报告》，首次基于全国7大地理区域、10多种业务模式、50多个关键岗位的实地调研，构建起适配物业场景的碳核算方法论，厘清复杂权属关系下的排放责任边界。其碳管理平台更以OCR识别能源账单、引入国际服务因子库核算无形服务排放、运用AI模型进行三重校验，真正打通了“碳—能—业”数据流。这不仅是技术方案，更是行业基础设施的补位——当每栋楼都能精准“算得清”自身碳足迹，绿色溢价、碳交易、ESG融资才真正具备可操作基础。

　　 综上，“灵石3.0”的全面商业化，远不止于一款产品的迭代升级。它标志着中国头部物业企业正从“服务执行者”加速蜕变为“空间智能定义者”与“城市低碳运营伙伴”。当一栋楼能自主调节能耗、主动预警风险、实时生成碳报告，甚至通过算法优化提升租金水平时，“不动产”一词的内涵已被彻底刷新。这不仅是技术的胜利，更是产业认知的升维：未来的竞争力，不再取决于你管理多少面积，而在于你能否让每一平方米都更聪明、更绿色、更值钱。而这场静水深流的变革，正从12月12日的睿见大会开始，真实发生。